Metodología
Cómo construimos el índice de precios inmobiliarios de República Dominicana — sin gatekeeping, sin números inflados. Recopilamos datos públicos de cuatro portales, los limpiamos con un pipeline de calidad propio, y calculamos agregados por zona y tipo de propiedad. Transparencia completa sobre qué entra, qué se filtra y qué no podemos medir aún.
8
Partes
35+
Zonas cubiertas
Diaria
Actualización
US$
Moneda
Qué es MercaIndex
MercaIndex es un índice de precios inmobiliarios para la República Dominicana. Recopilamos datos de precios de venta publicados en portales inmobiliarios, los normalizamos, aplicamos controles de calidad y calculamos estadísticas agregadas por zona geográfica y tipo de propiedad.
El objetivo es dar transparencia de mercado a quienes toman decisiones en el sector: compradores de la diáspora e inversionistas que necesitan datos confiables antes de comprar, y agentes inmobiliarios que buscan respaldar sus valoraciones y comparativos de mercado (CMA) con datos verificables de zona.
Principios del índice
Cuatro principios no-negociables que guían cada decisión metodológica.
Mediana antes que promedio
La mediana es más resistente a valores extremos y refleja mejor el precio típico del mercado. Case-Shiller aplica el mismo principio.
Calidad sobre cantidad
Cada listado se evalúa antes de entrar al índice. Listados incompletos, inconsistentes o con datos poco confiables no se consideran para las estadísticas públicas.
Deduplicación cruzada
El mismo inmueble frecuentemente aparece publicado por varios corredores y portales. Coincidencia estructural y hash perceptual cuentan cada propiedad una sola vez.
Transparencia en limitaciones
Cuando una zona tiene pocos datos, lo decimos explícitamente con una advertencia visible en la ficha correspondiente. Sin letras chiquitas.
Fuentes de datos
Cuatro portales inmobiliarios dominicanos que juntos cubren la mayor variedad de listados públicos disponibles.
Corotos
Clasificados de alto volumen — marcadores RD$/US$
Supercasas
Portal dominicano — 24 zonas principales
Encuentra24
Fuerte cobertura fuera del Gran Santo Domingo
RE/MAX RD
API JSON estructurada — alta calidad
La recolección cumple con robots.txt y mantiene intervalos corteses entre solicitudes.
Pipeline de calidad de datos
Cinco capas que cada listado cruza antes de entrar al índice público.
Paso 1
Normalización
Precios, metros cuadrados, ubicación y tipo de propiedad se validan y estandarizan. Los precios en RD$ se convierten a US$ con la tasa del día.
Paso 2
Rescate de precios
Algunos corredores ingresan precio por m² en vez del total, o mezclan monedas. Detectamos y corregimos estos patrones con una penalización en el puntaje.
Paso 3
Puntaje de calidad (0–100)
Cada listado recibe un puntaje basado en completitud, confianza en los m², razonabilidad por zona. Solo entran al índice los de puntaje ≥ 40.
Paso 4
Deduplicación
Coincidencia estructural detecta el mismo inmueble publicado por distintos corredores. Hash perceptual de fotos identifica propiedades idénticas aun con datos distintos.
Paso 5
Filtros estadísticos
Pisos y techos absolutos, seguidos por filtros IQR por zona y tipo, eliminan valores extremos. Cap Cana y Bonao no se miden con la misma vara.
Cómo leer las estadísticas
Tres medidas de tendencia central que verás en cada ficha de zona. Entender la diferencia es la diferencia entre leer el mercado o malinterpretarlo.
Mediana · P50
Valor central del mercado
50% de las propiedades están por encima, 50% por debajo. Robusto ante valores extremos — es el indicador principal de MercaIndex y el que recomendamos usar en decisiones de compra, venta o valoración.
Promedio
Suma de precios ÷ cantidad
Más sensible a valores extremos que la mediana. Útil como contexto pero no como referencia principal.
Rango P25 – P75
El 50% central del mercado
Comprar dentro de este rango es pagar un precio típico. Arriba de P75 es segmento premium; debajo de P25 es oportunidad — o algo está mal (verifica).
Limitaciones y advertencias
Qué NO es este índice. Honestidad antes que marketing.
Precios de oferta, no de venta
Los precios mostrados son asking prices publicados por corredores. Los precios finales de transacción pueden ser 5–15% menores por negociación.
Cobertura parcial
Solo cubrimos los portales que monitoreamos. Transacciones privadas, ventas por dueño directo y listados internos no están incluidos.
Fiabilidad según volumen
Zonas con pocos listados pueden mostrar estadísticas menos confiables. Marcamos la tarjeta con “Pocos datos” cuando corresponde.
Análisis zonal, no a nivel de propiedad
La ausencia de un MLS centralizado significa que la ubicación precisa de cada propiedad no siempre es pública. Nuestras estadísticas son fiables a nivel de zona.
No es asesoría financiera
Los datos son informativos. Siempre verifica precios, títulos y condiciones con un abogado local calificado antes de cualquier transacción.
Frecuencia de actualización
El índice se recalcula cada 24 horas. Así luce el ciclo.
Cálculo diario
Cuatro etapas cada 24 horas
Recolección diaria de los 4 portales monitoreados, respetando robots.txt e intervalos corteses.
Depuración: normalización, rescate de precios, puntaje de calidad y deduplicación.
Conversión a USD usando la tasa de cambio del día de recopilación.
Recálculo del índice por zona y tipo de propiedad, publicando los nuevos agregados.
Listados que desaparecen de los portales por un período prolongado se marcan como inactivos y se excluyen del índice.
¿Listo para explorar los datos?
Ahora que entiendes cómo se construye el índice, míralo en acción. Comparar zonas, precios por m² y tipos de propiedad — todo basado en la misma metodología que acabas de leer.
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